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Pachtverträge für Windräder: prüfen, prüfen, prüfen

Die Errichtung von Windenergieanlagen (WEA) wird in vielen Regionen diskutiert. Da die Erzeugung von Windenergie überwiegend auf landwirtschaftlich genutzter Fläche stattfindet, sind die angebotenen Nutzungsverträge zwischen Grundstückseigentümern und Errichtern der Anlagen immer wieder Gegenstand der Mitgliederberatung des Bauern- und Winzerverbandes Rheinland-Pfalz Süd e.V. 

Pachtverträge für WEA bieten erhebliche Chancen im Hinblick auf die Wertschöpfung, aber auch nicht zu unterschätzende Risiken. Da beide Seiten mindestens 20 Jahre aneinander gebunden sind, sollten sowohl die Vertragspartner als auch die Verträge folglich sorgfältig geprüft werden. Gleich zu Beginn der Verhandlungen ist aus dem ersten und unverhandelten Vertragsentwurf oft schon abzulesen, ob man während der nächsten Jahre und Jahrzehnte einen fair agierenden Vertragspartner auf gleicher Augenhöhe zu erwarten hat. 

Verschiedene Konzepte am Markt

Auf dem Markt für WEA-Pachtverträge gibt es Systeme, die mit wenigen Verträgen pro Anlage auskommt. Verträge werden hier nur für das Grundstück gemacht, auf dem die WEA tatsächlich gebaut werden soll, sowie gegebenenfalls für die im näheren Umfeld gelegenen Abstandsflächen, die für die Erteilung der Baugenehmigung nötig sind. Flächenpoolkonzepte sehen dagegen die möglichst breite Einbindung aller Parzellen vor, die sich in einem Windenergie-Vorranggebiet befinden. Auch wenn sie für die eigentliche Genehmigung nicht zwingend benötigt würden. Durch die Beteiligung aller Flächen an den Pachterlösen soll eine breitere Akzeptanzschaffung in der Region sowie eine höhere Flexibilität bei der Planung erreicht werden. Bürgerwindparks erweitern das Flächenpoolkonzept dahingehend, dass im Gegensatz zum Betreibermodell durch fremde Investoren möglichst nur Eigentümern und Anwohnern eine Kapitalbeteiligung an der WEA angeboten wird. Die breite Teilhabe an den Erlösen soll für eine bessere Identifikation der Region mit den Anlagen sorgen. 

Vergütung und Sicherheiten

Die Entschädigung ist zentraler Punkt eines jeden Nutzungsvertrages. Neben der Vereinbarung von fixen jährlichen Vergütungen ist die prozentuale Beteiligung an den Stromeinspeiseerlösen mit einem fixen Mindestbetrag eine interessante Lösung. Die Vergütungshöhe sollte sich an der Leistung und der Höhe der Anlage ausrichten. Eine genaue Einschätzung des Leistungspotentials wird dem einzelnen Grundstückseigentümer hier schwer fallen, da die planenden Firmen naturgemäß einen erheblichen Wissensvorsprung haben. Die Erfahrung hat jedoch gezeigt, dass das erste (und teils auch das zweite) Angebot oft noch nicht die für den Standort tatsächlich mögliche Pachthöhe beinhaltet. Bemerkenswert ist die Tatsache, dass manchmal versucht wird, über eine zunächst geringere Pacht in den Anfangsjahren die anfangs höheren Finanzierungskosten der Anlagen auf den Grundstückseigentümer abzuwälzen. Die Aufrüstung auf eine leistungsfähigere Anlage während der Vertragslaufzeit (sog. "Repowering") sollte man von der eigenen Zustimmung abhängig machen. Schließlich wird dann eine höhere Pachtzahlung möglich. 

Unverzichtbar ist eine genaue Formulierung über die vom Betreiber abzuschließende Versicherungen und die Haftungsübernahme. Der Grundstückseigentümer sollte Versicherungsnachweise in ausreichender Höhe sowohl vor Baubeginn als auch während des laufenden Betriebes erhalten. Der Rückbau nach Vertragsende sollte über ausreichend bemessene Bankbürgschaften abgesichert sein. Inwieweit man sich darauf einlassen kann, dass das Fundament am Ende der Laufzeit nur teilweise entfernt wird und auf ewige Zeiten im Boden verbleibt, soll jeder einzelne Grundstückseigentümer für sich bewerten. 

Eintragungen und Rechtsnachfolge

Die Rechte der Firma, die die WEA plant und baut, werden im Rahmen einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen. Auch der finanzierenden Bank wird in der Regel eine Eintragung in das Grundbuch ermöglicht. Sollte der Grundstückseigentümer während des laufenden Vertrages sein Grundstück veräußern, wird er zur Übertragung der Eintragungen und vertraglichen Vereinbarungen auf den neuen Grundstückeigentümer verpflichtet. Nicht zuletzt behalten sich die WEA-Planer fast immer vor, das Objekt ohne weitere Zustimmung des Grundstückseigentümers an einen Dritten zu veräußern. Dies kann auch schon während der Planungsphase geschehen. Bei Abschluss des Pachtvertrages ist zudem oftmals noch nicht bekannt, wer eigentlich der spätere Betreiber und damit Vertragspartner sein wird. 

Wichtige "Kleinigkeiten"

Für den Fall, das trotz aller aufwendigen Planungen der Bau durch die Vertragsfirma doch nicht zustande kommen sollte, sind entsprechende Kündigungsrechte zu vereinbaren, die nach angemessener Zeit das Grundstück wieder frei geben. Häufig sind auch einseitig den Grundstückseigentümer benachteiligende Klauseln zu finden. Formulierungen etwa, die nicht nur das eine Projektgrundstück, sondern alle (!) im Eigentum des Verpächters befindlichen Flächen umfassen, sollte man grundsätzlich vermeiden. Gleiches gilt für Vertragspassagen, wonach in bestimmten Fällen der Verpächter (!) die finanzierende Bank des Pächters und Anlagenbetreibers informieren muss. Auch vertraglich vorgesehene Verlängerungsoptionen sollte man genau prüfen. 

Hintergrund

Der Aufschwung der Windenergie begann mit dem Stromeinspeisungsgesetz von 1991 auch in Deutschland und sorgte in den 90ern für einen Boom der Windenergieanlagenhersteller. Das Nachfolgegesetz, das Erneuerbare-Energien-Gesetz, sorgte für die Fortsetzung dieser Entwicklung. Während an Küstenstandorten schon relativ kleine Türme ausreichen, stellt man im Binnenland zumeist höhere Türme auf. In Deutschland sind Windkraftanlagen nach § 35 Abs. 1 Nr. 5 Baugesetzbuch (BauGB) als Vorhaben im Außenbereich "privilegiert". Durch planungsrechtliche Instrumente (Regionalplanung, Flächennutzungsplanung bzw. Bebauungspläne) können Vorrangflächen festgelegt und damit auch andere Flächen von der Windenergienutzung ausgeschlossen werden. 

Von Befürwortern der Windenergie wird die Erreichung der sogenannten Klimaziele und die Abkehr von atomaren und fossilen Energieträgern ins Feld geführt. Gegner stören sich an der teils massiven Beeinträchtigung des Landschaftsbildes, den aus ihrer Sicht zu hohen Einspeisevergütungen und an der fehlenden Grundlastfähigkeit dieser Energiequelle. 

Fazit

Wie bei jedem größeren Vertrag gilt auch bei Windenergieverträgen die Regel, dass eine sorgfältige Prüfung Risiken zu vermeiden hilft. Jede Fläche kann nämlich nur einmal verpachtet werden. Natürlich möchte der WEA-Planer seine Investition möglichst weit absichern und eine möglichst breite Handlungsfähigkeit haben. Da aber mit einer WEA auch nicht unerhebliche Risiken für den Grundstückseigentümer entstehen, sollte man sich ausreichend Zeit zur Wahrung seiner Interessen nehmen. Oft nämlich sind die einseitigen Benachteiligungen für den Grundstückseigentümer nur mit geschultem Blick zu erkennen. Da kein in der Region angebotener Pachtvertrag den Vorstellungen des BWV komplett entspricht, gibt es folglich keinen „vom BWV empfohlenen" und in „Absprache mit dem BWV erstellten" Vertrag (auch wenn dies von manchen Anbietern behauptet wird). Es ist also durchaus empfehlenswert, zur Prüfung der über Jahrzehnte laufenden Verträge eine fachkundige Beratung in Anspruch zu nehmen. 

"Checkliste für Windenergie-Pachtverträge" (Auszug)

  • detaillierte Beschreibung der Anlage
  • Haftung und Versicherung
  • Rückbau-Sicherheit
  • Zahlungsbedingungen
  • Termine und Fristen
  • kein Repowering ohne Zustimmung
  • einseitige Benachteiligungen vermeiden